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不動産(マンション)投資やアパート建築は、老後資金になるのか?(レオパレス事件は、例外なのか?)

マンション投資やアパート建築は、老後資金対策にならない。

老後資金作り(あるいは土地活用)のためという目的で、不動産投資、マンション投資、アパート建築など不動産を使った方法について、勧めるような本やテレビ、新聞広告が沢山出ています。

しかし、プロでない方」、「過去1度も不動産を買ったことがない人(サラリーマンとか農家とか)」は、「絶対」に行ってはいけません。

「絶対に!!」です。

業者や金融機関が作る「資金計画表」を、そのまま信じないようにしましょう。

老後資金を作るどころか、ほぼ失敗、老後資金を失くす可能性が、非常に高いです。

理由は、簡単に言えば、そんなに素人が簡単に扱えるものではない、複雑な要素が多いので、パンフや説明では、絶対に本質を見抜けないということです。

毎日のように、テレビや新聞で広告していますが、絶対に話しに乗るべきではありません

企業の経営と同じように、不動産経営も「経営」です。同じくらい難しいです

不動産は、本や広告によれば、手間なく、入居者がいれば、簡単に何もしなくても、不労所得が稼げる、将来老後資金になるというようなイメージがあるかもしれません。

また、農家や地主さんでは、先祖代々の土地を手放したくないということで、「土地の有効活用」という聞こえの良い言葉にだまされます

そして、よくあるのが、空き家の不安を解消するための家賃保証(サブリース)です。

もし、入居者が出て行って、空き室になったらどうしようという不安に対して、「空き家になっても、家賃保証がついていますから、安全です。」というような勧誘に、これなら自分でも可能とか安心感をもってしまい、契約しがちです。

しかし、この「家賃保証」が、すでに大問題です。

最初の家賃が、ずっと保証されるわけではないことが、最大のポイントです。

家賃が下がっていけば、保証される家賃も、だんだん下がっていきます。

分かりやすく言えば、将来周辺の家賃が半分になれば、家賃も半分になります。

(人口が減る社会、物件が有り余る中で、古くなれば、家賃半分でも入らないかも?)

これは、実質、手取りが半分になるわけですから、家賃保証ではないのはわかりますね

その一方で、ローンの支払いは、ずっと変わりません。分かりますね、いずれ赤字です。

節税になるのは、そもそも「経営」ではない赤字だからです。

考えてみてください。

もし、家賃が半分になって、当初の家賃保証をしている会社があったら、その会社は、すべての全員の負担を負いつづけることになり、ずっと損失を補てんし続けることになります。

当然、こんな会社では、すぐ潰れることになりますので、必ず家賃を下げることになります。

さらには、不動産は、節税できるなどという話しもついています。

素人は、こんな話に不用意に乗ってしまいます。

不動産経営をやったことがないので、事の本質が見抜けないのです。

ほとんどの場合、売っている不動産会社、建築会社や融資している銀行、その他金融機関にとっては、1つ売るだけで大きな金額が動くので、ものすごく熱心に売ります。

しかし、買った方は、後で良く考えてみたら、全然得でないばかりか、大損ということがほとんどでしょう。

不動産というのは、「リスクが山」ほどあります

金融資産の商品のデメリットとは、比較にならない大きなデメリットです。

決して、不労所得などということはありません。

不動産投資の効果と同じものに、不動産投信(REIT)という商品の方があり、こちらの方がずっと安心で管理もしやすい。

サブリース(賃料保証)は、「危険」と考えよう。

もともと、サブリースは、1つのシステムなので、それ自体は良いも悪いもありません。

ただ、不動産投資においては、誰もが「空き室のリスク」を避けたいもの。

そこで、サブリースで避けたつもりですが、避けたリスクはどこへ行っているのでしょう?

サブリースを全部背負っている、契約した会社に行っています。

今後は人口が減る社会。都心のベストの立地でもないかぎり、大きな影響を受けます。

こんな状態の世の中で、こんな大リスクを負って、全部の家賃保証ができるかどうかを考えてください。

リスクが集中すれば、この会社がよほどの高い能力がない限り、空き室リスクの山です。

当然、保証した賃料を下げなければ、収支が回らず、この会社が倒産します。

もともとが、無理なことをやっているのです。

(リスクを避けられたのではなく、一見、見えなくなっただけです)

ですから、保証したはずの「賃料を下げたい」と言う話しが、将来来るのは確実でしょう。

ということで、今後は「サブリース=危険」と考えるべきでしょう。

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不動産投資、アパート建築は、デメリットが多い。

不動産投資は、デメリットだらけ。

不動産投資のメリットは、ほとんど考え付きません

ですので、素人は、絶対にやめるべきです。

何より、今後10年程で、空き家が3割になります。

今でも、アパートの空き家が、山ほどある。

これだけでも、十分すぎるデメリット」です。

とても老後資金を作ることは、できないでしょう。

さらに言えば・・・

1.入居者が居なくなる、家賃が下がる。

(物件が古くなる、人口が減る、周囲の大学や会社がなくなる、周囲の便利施設がなくなる)

2.金利負担が上昇すると、多額の返済になる。

(変動金利←多い、大きなローンを組んでいて影響大)

3.物件のメンテナンスが大変

(最初は良いが、10年位経って来ると修繕にコストがかかる)

4.今後は、がかなり困難になる。(下手したら、二束三文、生涯売れない)

(デメリットに気が付いた人が買わなくなる、不動産の価格が下がる、物件価値よりローン残高が高くなる)

5.金額が大きい(数千万円以上)、ローン(借金)も多額。

(危なくても、貸してくれる可能性が大)

6.不動産の1点へ多額の「集中投資」になる。(株より危ない)

7.不法建築、手抜き建築の場合、ほぼどうしようもない。

(最近のレオパレス事件・・かなりの物件が手抜きで、居住者が出て行くことになるなど)

(もめごとに長く付き合わされ、終わっても、どうしようもない不動産が残るだけ)

8.簡単に換金できない。(急にお金が必要になったら、どうする?)

9.税金が、非常に高い。(買う時、持ち続けるとき)

(少なくとも、固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税など)

10.自分1人で、物件管理が思うように、コントロールできない。

(建築会社系の管理会社の言うがまま、管理集会など、多くの人での決議が必要)

11.大きな地震が来たら、「一瞬で終る」かもしれません。(今は地震の活動期)

(ヒビなどで危険、見栄えが悪く使えなければ、それで終わり。ローンが残るだけ、

また、潰れて入居者が亡くなったら、億単位の賠償をすることになるかもしれません)

12.ほとんどの場合、利益があまり出ない、すぐに赤字になる

(シミュレーションの数字のトリックにごまかされているのに、気が付かない)

13.物件にどんなに問題が出ても、ローンだけは、最後まで払い続けることになる。

14.相続で争いになったり、困ることが起こりやすい。

15.何かあれば、責任が全部オーナーに掛かってくる。(土地工作物の責任)

こんな数多くの困難が、あなたや家族に乗り越えられますか?

レオパレスだけが、例外ではないのです。

老後資金を作る本当の方法とは!

不動産の最大の欠点は、簡単に部分的に、換金できないこと、古くなることです。

さらに、場所が決まるので、個人の資金程度では、リスクが集中します。

金融資産であれば、容易に換金でき、古くもならず、リスク分散が出来ます。

  1. 基本の運用の理論(セオリー)に沿って行う。(何ごとも基本の理解が大事)
  2. 将来の必要な資金を想定して、運用資金、方法を決める。(必要な程度のリスク)
  3. 資産配分を最も大事に行う。(商品選びが、一番大事ではない)
  4. 5年以上の中長期での運用をする。(確実性を上げる)
  5. 商品は、実績とデータを確認して選ぶ。(会社、指標、商品の歴史)
  6. 毎年継続して管理をして、見直しをする。

投資マンションなどの物件で困っていたら、ご相談ください。解決策や売却を支援します。(今後、値下がりする前に)

普通の家、土地はもちろんですが、以下のような、ちょっと売りにくそうなものも売れました。一見、売却が難しそうなものでも、売れる可能性が結構あります

多くの場合、使わない土地や家、また、アパート、投資マンションなど早急に売った方が良いでしょう。余計な心配、将来の出費が減るだけでも楽になります。

もう、人口減少、空き家の時代です。

不動産の時代ではないです。(負け組・・負動産になることが多い)

  1. 1960年代建築の入居者10室ありの古アパート
  2. 都心山手線沿い駅近くのテナントありの4階建てのビル
  3. 入居者ありの投資用マンション
  4. 地下に大きな埋蔵物が有った住宅

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自宅も、不動産投資と同じ面が、多い。

自宅は自宅、不動産投資は不動産投資で、まったく「別物」と思っている人も多いです。

自分は「不動産投資はしないので、リスクとは関係ない」と。

たしかに、2つは別の面も多いですが、やはり不動産ですから、同じ点も多いです。

上に書いた不動産投資のデメリットは、かなり共通します。(読み直してみてください)

違いは、自分で住んでいるか、他人が住んでいるかの違いによる差があるだけです。

つまりは、自宅として自分で住めば、「入居者」「家賃」に関する問題がなくなるだけで、他のほとんどのことは同じです。

自宅の場合、「今後10年強で、3割が空き家になる」という大きなリスクを抱えます。

よく「自宅の資産価値が上がるとか下がる」とか言いますが、人口が減って、地域や物件に魅力がなければ、誰も買いません。(つまり、資産価値がゼロになる)

将来安心できるために、早く理想的な場所に「住み替え」を考えたりすることも重要です。

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