高齢者の住まい、住み替えは、どうする？

住宅ローンが、60歳あたりで終わっても、支払いは終わりません。

例えば、自宅の戸建てやマンションで、以後90歳まで30年住むとすると、維持管理にかかる費用は、ザックリと800万～900万円です。

戸建てもマンションも、あまり変わらないです。

もちろん、税金とかは別です。

住宅ローンを払い終わりました。

しかし、認知症や介護が必要になれば、ローンが終わっても、支出は終わりません。

60歳以後、どこでどう暮らすかによっても、数千万円が違ってきます。（下のグラフ）

多くの人は、もう切羽詰まって、「自宅はムリ」となってから、住み替えを考えます。

自宅にそのまま住むことが、一番安いわけではありません。

自宅の場合、外部のサービスを使うので、重くなると利用が多くなり、費用がかさみます。

もし、一番安くても、毎日24時間や、家族や仕事の負担などで、継続できなくなります。

それぞれの状況に合わせて、ベストの住まい方プランが違います。（上の表：使い分け）

多くの人が、70代後半になれば、健康ではなくなり、住み替えを考える時期です。

調子が悪い人であれば、60歳頃から住み替えを考えた方が良いでしょう。

最後まで自宅で過ごしたいと言う方は、非常に多いです。

しかし、要介護度が高くなると、在宅では厳しくなり、介護保険が使えない範囲の外部のサービスを、沢山利用しなければなりません。（日常や夜間）

その結果、自宅に居続けていても、費用が跳ね上がることになります。

むしろ、このような場合は、施設の方が安心で、家族の負担が減り、費用が安くなります。

日本では、地震が活動期になり、頻発しています。いつ大きな地震が来るかわかりません。

木造の1戸建ても、つぶれたり、壊れたりしたら、大損害です。

下のグラフは、いつ建てられた木造住宅かによる、熊本地震での被害を示します。

1981年前（築40年以上）に建てられた家は、半分近くが倒壊か大破。ほとんど破損。

1981年～2000年（築40年～20年）に建った家は、約2割が倒壊か大破。8割が部分破損。

2000年以後（築20年以下）に建った家は、倒壊や大破がわずか６％。部分破損4割と減少。

これは、建てられた時期によって建築基準法が違うからです。

1981年前が旧耐震基準、1981年以後が新耐震基準、2000年以後が現行の基準です。

築20年以上の古い家は、改造・リフォームしないと、大きな地震でアウト(住めない）です。

地震の被害による修理費用が掛かるのが良いのか、今リフォーム改造するのかです。

（2000年基準でも、耐震等級３でないと、大地震では、住み続けられない可能性大です。）

（資料：国土交通省「熊本地震による建築物被害の原因分析を行う委員会」報告書）

従来の自宅のままでは、老後生活は難しいです。

バリアフリーにするなど、手を加えないといけません。

自宅での事故は、非常に多いです。

少しの配慮と改造で、事故、寝たきり、介護などを防げます。

事故を防止し、快適に過ごすためには、先を見た、改造、リフォームが必要です。

介護が必要になった場合、簡単に自宅で介護できるわけではありません。

介護や病気は、突然発生します。

そうなってから、改造やリフォームはできないでしょう。

在宅介護を考えるのであれば、最低限、以下のような改造が必要です。

これらの改造のためのリフォームが必要になります。」

このような住宅を「終身建物賃貸借」といいます。

全国に１万戸ほどあり、ほとんどがサービス付き高齢者住宅（サ高住）

高齢者（６０歳以上）の単身や夫婦世帯を対象とした住まいで、借りる方（賃借人）から言えば、死ぬまでその建物に住めることになります。

（本人が死亡した場合に、契約が終わる契約で、相続されない。普通の契約は相続される）

住宅は、バリアフリーになっていること条件です。（手摺り、段差、廊下幅）

家主からの解約できるのは、住宅の老朽化したことに限定されます。

借家人からの解約は、ホームへの入居、親族との同居では、申し入れ１か月後に終了。

それ以外の解約は、６カ月後に終了。

借家人が望めば、契約前に１年以内の仮入居も可能です。

その他のメリットは、大家さん（賃貸人）からの解約申し入れ理由が決められています。

また、借りた本人が死亡した場合、同居の配偶者や６０歳以上の親族は、そのまま住めます。

バリアフリーなど、高齢者向けに配慮された住宅です。

60歳以上で、介護度は問いません（いろいろあり）

国が積極的に増やそうとしているタイプです。

基本サービスとして、「安否確認」と「生活相談」がついています。

安否確認とは、電話、声掛け、訪問など。

生活相談とは、困りごと、家族からの伝達、相談など。

サービスといっても、介護サービスはついていません。（必要な場合は、外部を利用する）

トイレや洗面所は、個室に必須。

広さは、原則25㎡以上（共用設備が十分なら、18㎡）

メリットは、初期費用が安い。自炊可能。柔軟な生活。住み替えしやすい。

デメリットは、料金がややわかりにくい。介護が重くなると住み替えが必要。

各種のサービス付き高齢者向けがある。（自立型、介護型、ターミナル型、医療型など）

費用は、自立型が１２～30万円。(敷金が必要）

介護型が、10～30万円など

体の状態が今一つで、自炊などできず、独立した生活に不安があり、家族の援助が難しい場合などに活用する。

生活支援のサービスがついている。

介護が必要になれば、訪問介護など、外部の介護サービスを利用する。

自宅と同じように、ケアマネジャーがプランを作成し、居宅サービスを利用する。

メリットは、自分で介護の外部サービスが自由に選べる。（スタッフは、介護をしない）

ただ、介護は出来高制になるので、限度額以上にサービスを使うと、自己負担が重くなる。

まとまった入居一時金が必要な場合があります。（ゼロ～いろいろある）

入居から3か月は、クーリングオフ制度があります。(期間の実費以外、返金される）

万一の倒産などに備えて、前払い金の500万円の保全措置がある。