親の施設入所や相続で、発生する空き家問題

親がケガや認知症で、急に施設に入ることになった。急に亡くなって相続になった。

突然、こんな問題が発生し、以後ずっと長い間、空き家になっている例が沢山あります。

放置したくはないが、どうしたら良いかわからず、何年もそのままという例が非常に多い。

事前に情報を調べて対策しておけば、「空き家のまま放置」という状態は防げます。

（放置される）空き家にならないために、事前の準備が必要です。

自宅が空き家になる２つの大きな理由（約３分の２）は、

①病院やに入院する・施設に入所する。

②相続が発生するということです。

これらは、ある日急に起こることが少なくありません。

それから、ドタバタと行動しても、思うような情報もつかめないので、場当たり的な対応になりがちです。

自宅は、そのまま現状で放置されるという結果になりがちです。

単身住まいであれば、すぐに放置空き家の始まりになります。

そうならないためにも、その後を想定して情報をつかんでおけば、素早い判断ができます。

以下のような数字は、ぜひ押さえておきたいです。

①自宅は、いくらで売れるのか？

②自宅は、いくらで貸せるのか？

③家財は、いくらで片付けられるのか？

これだけでも、つかんでおけば、早く行動に移せます。

左側の遺言がある場合には、（さらに公正証書）非常にストレートに相続手続きが進みやすい。前もって準備を進めておいて、遺言書などで明確に分け方を指定してあると、早期に解決しやすい。

一方、右側の遺産分割になれば、相続人皆が納得した分割をしなければならないので、分割が円滑に進みにくく、途中で手続きが止まりやすい。

また、不動産については、良い分割案ではまとまらず、結局共有により分割をしやすくなる。

普通の家、土地はもちろんですが、以下のような、ちょっと売りにくそうなものも売れました。一見、売却が難しそうなものでも、売れる可能性が結構あります。

多くの場合、使わない土地や家、また、アパート、投資マンションなど早急に売った方が良いでしょう。余計な心配、将来の出費が減るだけでも楽になります。

もう、不動産の時代ではないです。（負け組・・負動産になることが多い）

空き家にならないため、早く処置できるためには、認知症、病気、介護、相続になる前に、十分な準備・対策が必要です。

事前準備・対策がない状態で、これらのことが発生すると、空き家になり、そのうち放置される確率が、非常に高まります。

１年どころか、３年～１０年以上も放置されている空き家が、沢山あります。

周辺の住民からは、空き家の所有者が思う以上に、無責任と思われ、不安、クレームなどで、「早くなんとかしろ！」と非常に反発があることを、心にとめておきましょう。

イザ、売るとなっても、協力してもらえないことにもなります。

法律で「土地・工作物の責任」というものがあります。

所有者は、管理責任を負っています。所有者は無過失であっても、責任を負う。

最近は、大きな台風、大きな地震、豪雨が頻発しています。

これらに耐えられる空き家は、あまりないのではないでしょうか？

空き家からモノが飛んで、他人や家などに被害を与えたら、あなたに責任が回ってきます。

損害賠償の義務があります。早く処分が必要です。

阪神大震災で、アパートが壊れて死者が出た場合に、１億円を超える損害賠償になったことがあります。甘く見てはいけません。

空き家、古アパート、その他壊れる可能性があるもの、何かが飛んだり、倒れたりして、人が怪我や死亡する可能性がある状態になっている場合、早く処置をしないと大変です。

下の図で、良くありがちなのは、上のパターン。

準備など全くしないうちに、突然の入院、入所、死亡が起こってしまう。

相続の分割時点で上手く進まず、また不動産もどうするか決まらず、とりあえず放置になって、年月が経過するケースが少なくない。

下の図のように、事前に準備し対策をしておけば、あとは決まった通りにスムーズに進みやすい。

下の条件に当てはまる住宅は、今後魅力がありません。

他に多くの不動産物件があふれる中では、現状では滅多に買われないと思うことです。

改善できるものは、すぐに改善し、改善できないものは、早急に処分する方向で準備を進めましょう。

マンションは７分以下であること。戸建でも１０分程度が１つの目安。

当然、バス利用地区などは、避けたい。

管理組合が、きちんと機能して管理しているかどうか？

管理費や修繕積立金の滞納がないか？

こういう物件を、賃貸などに出していてはいけない。

地震にどれだけ耐えられるかで判断する基準として、旧耐震と新耐震というのがあります。

１９８１年（昭和５６年）６月の前か後かで判断します。（建築確認書で判断）

旧耐震ということは、相当倒壊の危険があると判断されるので、早急に売るべきでしょう。

新耐震でも、建築後１５年経つと急速に値段が下がるので、それを考えておくべきです。

マンションでも旧耐震は、２５％あると言われます。

家など建築物を建てるには、その土地が道路に面していなければなりません。

具体的には、４m以上の道路に２m以上接していなければなりません。

いま、建築物が経っているからといって、この条件を満たしているわけではありません。

昔、建てられた建物なので、そのままになっており、新たに建替えできないことがあります。

「再建築不可」と言われます。

建物が建てられない土地である場合、ほとんど価値がありません。（周辺相場と無関係）

古いマンションは、外壁、配管、屋根をはじめ、修繕が必要です。

これには、相当のお金が必要です。

修繕積立金があるのが普通ですが、ただ７割が不足していると言われています。

マンション管理組合の議事録などで、確認が必要。

また、古くなると、管理費などの滞納者が多いとか、所有者不明もある。

マンションは、入居時期がほぼ同じことが多いので、中古などは注意しないといけない。

これから、今までの住宅地域が２つに分けられます。

これからも「住む地域」と「もう住んでほしくない地域」

予算も限られ、人口が減る中で、橋、道路などのインフラに無制限にお金を掛けられません。

小さな街づくり（コンパクトシティ）を進めます。

中心的な地域、便利な地域に限って、住みやすくし、その他のところは「捨てて」いきます。

（自治体が決める「都市機能誘導地域」、「居住誘導地域」）

入らないところは、資産価値が落ちるのは当然です。

あなたの地域は、どちらでしょうか？