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老後資金とお金の悩み解決センター

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中古マンションの選び方、注意点

耐震性に気をつける。

中古マンションは、気を付ける点が山のようにある。

中古マンションを探しでは、40年以上前のマンションを勧められることも、しばしばあることです。

価格で見ると、新築よりずっと安いからです。

しかし、気をつけたいのが耐震性。

1981年6月より前のマンションを買ってはいけません。

この前後で法改正があり、耐震性が格段に違うのです。

修繕積立金に注意。

ほとんどのマンションで積立金が不足しています。

報道によると、約7割のマンションが積立金が不足しています。

最初の分譲販売時は、売り手は安く見せたいので、修繕積立金をかなり安く設定しています。

ある時点から、段階的に上げたり、急に上げたりすることが良く行われます

足りているのか、不足しているのか、いつ上げるのか、チェックする必要があります。

目安として、通常㎡あたり月200円は、必要になります。これ以下は要注意です。

管理規約・使用細則をしっかり確認する。

マンションは、言うまでもなく、集合住宅、住民全員で管理されています。

そのマンション内の法律が、管理規約

これがルールです。マンションに住む住人は、この法律に従わないといけません。

中に何が書いてあるかを、しっかりチェックすることが重要です。

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音によるトラブル

マンションでは、上階からの音が問題になることが多いです。

床のスラブ厚(180ミリ以上)とか床の作りによって、音の伝わり方が違います。

昔のパンフレットには、遮音等級が記載されていることもある。

L-45以下であれば、生活に支障がないと言われます。

また、二重床であれば、音は伝わりにくくなります。

リノベ済みのマンションに、気をつける。

リフォーム済マンションは、見かけは本当にきれいです。

しかし、当然ながら、1枚下はどうなっているかわからない。

カビだらけの壁に壁紙を貼ったようなものもあります。

最近は、不動産業者が買い取って、リフォーム業者に回します。

見えるところだけ、わからないようにリフォームして売りに出されます。

多くの場合、配管など見えない内部的な問題は、そのままになります。

素人は、表面だけしか見ませんので、「見かけ」に騙されがちです。

予算ばかり考えていると、とんでもないものを買うことになります。

築浅マンションだからと言って安心はできない。

築5~10年程度であれば、新築と変わらないと言って、買いたくなるもの。

しかし、築浅でももともとある欠陥は、どうしようもない。

最近でも、マンションが傾いたとか、ヒビが入ったと言う例もある。

杭が、地中深く堅い地層に届いていれば良いが、柔らかい層で止まっていればダメです。

竣工図書などを参考にする。

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タワーマンションが、良い訳ではない。

近年非常に増えたタワーマンション。

景色も良く、セレブ感も漂います。

ただ、多くの建築を知る人は、タワーマンションは、絶対に勧めません。

不安要素が、山のようにあるからです。子供の体にも、よくないことが証明されている。

災害時はどうなるかわからない、多分悲惨でしょう

修繕もどうなるか分からない。全てがコスト高。

立地も湾岸など、地質の軟弱地域が多い。本当にどうなるかわからないものです。

私なら、1日も早く逃げ出しますが。

ハザードマップにも注意する。

近年増えているいろいろな災害。絶対に確認したいのがハザードマップ。

洪水とか土砂崩れ、津波など各種の自然災害があり、すべてチェックする必要があります。

また、古い土地の地名は、その土地の特性を良く表していると言います。チェックです。

近年開発や分譲されたような土地は、新しい土地なので、危険性があるところがあります。

ハザードマップも、は内水氾濫のものも、併せて見る必要があります。(ない自治体も多い)

バリアフリー対策が出来る構造か?

、ば将来を考えて、バリアフリーの設計をしておくことも必要かもしれません。

廊下の幅は、780ミリ以上。玄関は段差がない方が良いです。

戸は引き戸にする。スイッチは、ワイドスイッチが扱いやすい。

手すりなどがつけられるスペースがあるか?

浴槽の高さは、450ミリ以下。

トイレなど、介護する人も一緒に入れるのか?

共用部分の、エレベータ、エントランス、バルコニーなどもチェック。

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共用部分の状態もチェックしよう。

エレベータの数があるか?

ゴミ置き場の状態。非常階段の状態。

駐輪場や駐車場の状態。

オートロックか?

管理人は常駐なのか、巡回なのか?

インスペクション(専門家による建物診断)を受ける。

素人では、建築の専門的なことはわかりません。

必ずインスペクション(建物の専門家による診断)を受けましょう。

中立な立場で、各種問題がないかをチェックしてくれます。

できれば、建築士の資格を持っている方が良いです。

費用は5~6万円。時間は、2~3時間程度です。

高額なものを買うのですから、こんなところで、費用や手間を惜しんではいけません。

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賃貸物件が多いマンションは、避けるべき。

分譲マンションであっても、一部賃貸されていることがあります。

相続や転勤などで、人に貸している場合です。

古くなったマンションほど、賃貸の割合が高くなります。

賃貸が多いマンションは、好ましくありません。

一時の住まいなので、管理することに関心がありません。

お金を出すことにも、関心がありません。

賃貸が増えることは、管理が不行き届きになってくるということです。

また、高齢者が多いマンションも、好ましくありません。

しかし、分譲時に一気に入居することが多いので、このような結果になることが多いです。

高齢者は、お金に余裕がなかったり、積極的に管理に関心を持たない傾向です。

リフォーム費用は、いくらかかるのか?

中古の場合ほとんどがリフォームが必要になります。

間取り変更・・・100万円~500万円

システムキッチンの交換・・50万円~300万円

バスルームのリフォーム・・50万円~300万円

トイレのリフォーム・・10万円~50万円

重要事項説明書、付帯設備表、物件状況報告書のチェック

重要事項説明書・・必ず、契約書を書く前に、事前にもらい全部チェックすること。

文字どおり、重要なポイントが書いてあります。

契約書と同時にしか渡さない所であれば、怪しい会社と考えましょう。

事前にもらっておかないと、チェックできません。

相手が素人だと思うと、契約書と同時に渡して、ドサクサのうちに契約しようとします。

これは、「なめられている」ということです。

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プロフィール

代表 半田 典久
資格
  • 国際上級ファイナンシャルプランナー(CFP)
  • 行政書士
  • 証券アナリスト
  • 宅地建物取引士

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