中古マンションは、気を付ける点が山のようにある。
中古マンションを探しでは、40年以上前のマンションを勧められることも、しばしばあることです。
価格で見ると、新築よりずっと安いからです。
しかし、気をつけたいのが耐震性。
1981年6月より前のマンションを買ってはいけません。
この前後で法改正があり、耐震性が格段に違うのです。
ほとんどのマンションで積立金が不足しています。
報道によると、約7割のマンションが積立金が不足しています。
最初の分譲販売時は、売り手は安く見せたいので、修繕積立金をかなり安く設定しています。
ある時点から、段階的に上げたり、急に上げたりすることが良く行われます。
足りているのか、不足しているのか、いつ上げるのか、チェックする必要があります。
目安として、通常㎡あたり月200円は、必要になります。これ以下は要注意です。
マンションは、言うまでもなく、集合住宅、住民全員で管理されています。
そのマンション内の法律が、管理規約。
これがルールです。マンションに住む住人は、この法律に従わないといけません。
中に何が書いてあるかを、しっかりチェックすることが重要です。
スマホは、下の電話番号のボタンを押せば、掛けられます。
03-3430-9011
電話受付時間:9:00〜20:00 (土日祝も可)
※すぐ出られない場合、後で折り返し掛けます。
どんな相談でも歓迎します。必ず「見通しや解決策の方向」を提示します。
マンションでは、上階からの音が問題になることが多いです。
床のスラブ厚(180ミリ以上)とか床の作りによって、音の伝わり方が違います。
昔のパンフレットには、遮音等級が記載されていることもある。
L-45以下であれば、生活に支障がないと言われます。
また、二重床であれば、音は伝わりにくくなります。
リフォーム済マンションは、見かけは本当にきれいです。
しかし、当然ながら、1枚下はどうなっているかわからない。
カビだらけの壁に壁紙を貼ったようなものもあります。
最近は、不動産業者が買い取って、リフォーム業者に回します。
見えるところだけ、わからないようにリフォームして売りに出されます。
多くの場合、配管など見えない内部的な問題は、そのままになります。
素人は、表面だけしか見ませんので、「見かけ」に騙されがちです。
予算ばかり考えていると、とんでもないものを買うことになります。
築5~10年程度であれば、新築と変わらないと言って、買いたくなるもの。
しかし、築浅でももともとある欠陥は、どうしようもない。
最近でも、マンションが傾いたとか、ヒビが入ったと言う例もある。
杭が、地中深く堅い地層に届いていれば良いが、柔らかい層で止まっていればダメです。
竣工図書などを参考にする。
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近年非常に増えたタワーマンション。
景色も良く、セレブ感も漂います。
ただ、多くの建築を知る人は、タワーマンションは、絶対に勧めません。
不安要素が、山のようにあるからです。子供の体にも、よくないことが証明されている。
災害時はどうなるかわからない、多分悲惨でしょう。
修繕もどうなるか分からない。全てがコスト高。
立地も湾岸など、地質の軟弱地域が多い。本当にどうなるかわからないものです。
私なら、1日も早く逃げ出しますが。
近年増えているいろいろな災害。絶対に確認したいのがハザードマップ。
洪水とか土砂崩れ、津波など各種の自然災害があり、すべてチェックする必要があります。
また、古い土地の地名は、その土地の特性を良く表していると言います。チェックです。
近年開発や分譲されたような土地は、新しい土地なので、危険性があるところがあります。
ハザードマップも、は内水氾濫のものも、併せて見る必要があります。(ない自治体も多い)
、ば将来を考えて、バリアフリーの設計をしておくことも必要かもしれません。
廊下の幅は、780ミリ以上。玄関は段差がない方が良いです。
戸は引き戸にする。スイッチは、ワイドスイッチが扱いやすい。
手すりなどがつけられるスペースがあるか?
浴槽の高さは、450ミリ以下。
トイレなど、介護する人も一緒に入れるのか?
共用部分の、エレベータ、エントランス、バルコニーなどもチェック。
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エレベータの数があるか?
ゴミ置き場の状態。非常階段の状態。
駐輪場や駐車場の状態。
オートロックか?
管理人は常駐なのか、巡回なのか?
素人では、建築の専門的なことはわかりません。
必ずインスペクション(建物の専門家による診断)を受けましょう。
中立な立場で、各種問題がないかをチェックしてくれます。
できれば、建築士の資格を持っている方が良いです。
費用は5~6万円。時間は、2~3時間程度です。
高額なものを買うのですから、こんなところで、費用や手間を惜しんではいけません。
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分譲マンションであっても、一部賃貸されていることがあります。
相続や転勤などで、人に貸している場合です。
古くなったマンションほど、賃貸の割合が高くなります。
賃貸が多いマンションは、好ましくありません。
一時の住まいなので、管理することに関心がありません。
お金を出すことにも、関心がありません。
賃貸が増えることは、管理が不行き届きになってくるということです。
また、高齢者が多いマンションも、好ましくありません。
しかし、分譲時に一気に入居することが多いので、このような結果になることが多いです。
高齢者は、お金に余裕がなかったり、積極的に管理に関心を持たない傾向です。
中古の場合、ほとんどがリフォームが必要になります。
間取り変更・・・100万円~500万円
システムキッチンの交換・・50万円~300万円
バスルームのリフォーム・・50万円~300万円
トイレのリフォーム・・10万円~50万円
重要事項説明書・・必ず、契約書を書く前に、事前にもらい全部チェックすること。
文字どおり、重要なポイントが書いてあります。
契約書と同時にしか渡さない所であれば、怪しい会社と考えましょう。
事前にもらっておかないと、チェックできません。
相手が素人だと思うと、契約書と同時に渡して、ドサクサのうちに契約しようとします。
これは、「なめられている」ということです。
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老後資金とお金の悩み相談センター
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