賃貸経営（不動産投資）は、老後資金作りに向かない。
 

空室リスクは、本当に大きなリスクです。不動産投資（賃貸経営）をする場合に、最も大きなリスクの１つなのですが、意外に甘く考えていることが多いです。

空室リスクとは、不動産物件を購入し賃貸した際に、入居者が見つからず、部屋が空いたままになることです。これが1，2か月ならまだしも、1年も見つからない状態はい悲惨です。

入居者がいない間は、当然ながら全く賃料が入りません。当初考えていた収入が大きく減ってしまうので、収益性が格段に悪くなります。

不動産経営（賃貸経営）では、多くの場合、多額のローンを組んで物件を購入することが多いので、収入ゼロの状態ではローンの返済や維持費（固定資産税や管理費）などを負担しなければならないことになります。どのようなことで空室リスクが発生するのか、具体的に見ていきます。

要するに「立地が悪い」ということです。賃貸の需要が少ないところでは、当然ながら入居者を見つけることが非常に難しくなります。

人口減が続く地方や、交通のアクセスが悪い郊外などでは、そもそも需要が少ないです。

今後ますます人口減が続いたり、インフラの整備が行き届かなくなりがちなので、市町村もコンパクトで小さい町を目指すようになります。

その結果、地方や郊外では、人が利用しない交通は、減らされがちになり、住まいと税収が減る郊外では、コストがかかるインフラは整備されにくくなります。

その結果、空室率が高くなる傾向があります。

駅に近い人気エリアであれば、空室リスクは少ないのか？そうとも言えません。

人気エリアでは、次々と新築物件が建つ可能性が高くなります。

新しいうちは、高い入居率があるかもしれませんが、競争が激しい地域なので、築年数が古い物件は、不利になります。

古い物件は、どうしても設備やデザインの面で新築物件に劣りますので、入居者が集まりにくくなります。「人気地域だから大丈夫」ということはないのです。

老朽化した建物や設備が古い物件は、借り手がつきづらくなります。

きっちりメンテナンスをすれば、見劣りしないかもしれませんが、そのようにコストをかけてメンテナンスをしている人は、ごく少数です。ほとんどは、確実に劣化していきます。

エアコンが古かったり、WIFI環境が整っていないなどの物件では、今時の需要に応えられません。入居者は、多くの物件の比較対象で選びます。古い物件でこの比較に耐えられるようなレベルにするには、相当のメンテナンスとコストが必要です。

よって、これらの理由でも空室率が高くなります。

不動産投資（賃貸経営）では、ローンの返済は大きなリスクになります。

ローンは毎月の返済が必要になります。一方の家賃は、一定になるとは限りません。

空室が出来て、家賃が入らなかったり、中には支払いが遅れる人も出てきます。

結局家賃は、すべてが上手くいった時に一定額が入るのであって、何か状況の変化があれば、もう一定額が入らなくなります。

変化する可能性のある家賃収入と、毎月確実に払わないといけないローン、これだけでもリスクがあります。

なおかつ普通ローンはかなりの金額であることを考えれば、利益は確実なものではありません。かなり大きなリスクを背負っているということになります。

金利には、変動金利と固定金利があります。

固定金利で借りたのであれば、世の中の金利が上がっても支払い負担は変わりません。

しかし、変動金利で借りたのであれば、金利が上がれば、返済負担が大きくのしかかって来ます。お金を貸す銀行にとって、変動金利の方が、銀行のリスクは少なくなるので、融資しやすいですが、固定金利であると銀行がリスクを負うことになるので、選びたくないものです。

いわゆる「アパートローン」では、多くのものが一部か全部が変動金利になっています。

さらに、物件を購入する際、全ての金額をローンで借りる「フルローン」であるなら、この影響は非常に大きくなります。

残債が多い時に金利が上昇すると、返済総額が数十万円以上上昇することにもまります。

自己資金を手元におけるとか、レバレッジが効くとかで「フルローン」を選ぶと、あとで大変なことにもなります。

物件の市場価値が下落すると、売却するときにローンの残高を下回る価格でしか売れないことがあります。

特に地方などでは人口減が進むことによって、経済の状況が悪くなり、需要も減ってくることが考えられます。

都市圏であっても、立地が良くなければ、今後は大きく値下がりすることも考えられます。

ローンが物件価格より多ければ、この不足分を自分の現金で補わないと売れません。

「売りたいと思っても売れない」・・これは大きなリスクと言えるでしょう。

物件がある程度古くなると、修繕などのコストがかかります。資金に余裕がないと、ローンの返済だけでなく、大規模修繕などの費用も掛かってくることで、支払いが難しくなりことがあります。

修繕だけでなく、毎年の維持費もかかるので、合計すると大きな支出になりがちですので、かなり余裕を持った資金計画にしておかないと、危ないことになります。

当初は、維持費には注意が払われますが、一定年数後の修繕費や大規模修繕に対しては、資金の計画に入っていないこともありがちですので、これもリスクになります。

あなたの前に出てくる人銀行・証券の人は、全員「営業マン」「販売員」です。

お金を増やす専門家でも、金融のプロでも、ありません。（売ることの専門家です）

スーパーや店の店員と同じです。（店長に言われて、商品の説明をするだけです）

（あなたはスーパーの店員が、専門的知識を持っていると思いますか？）

会社命令の「ノルマ商品」をたくさん売って、手数料をもらうことが仕事です。

多く売って、会社に手数料を沢山もたらした人が優秀といわれます。

あなたの資金を、どんなに一生懸命増やしたとしても、「ダメ社員」と言われます。

これで、あなたのお金を増やしたいと、努力するでしょうか？

とにかく、次々商品を売って、早く別の商品と取り換えていく・・これが優秀社員なのです。

これをやっていると、手数料を取られて、あなたの資金はだんだん減っていきます。