住宅ローン・資産運用・投資信託・老後資金・生活設計・不動産の悩みを、国際上級ファイナンシャルプランナーが、プロの視点から相談・解決します。(東京)

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老後資金の不安を解消する「王道」は、資産運用以外にはない!

60歳以後も、住宅ローンの返済がありますか?

マンション、いつまで住む?

今、住宅ローンの返済が、定年後60~70歳まで続く人が、かなり多いです。

さらには、まだ子供が大学を卒業していない場合も。

繰上返済するかどうか?という相談もありますが、こんな年代まで返済を続けるべきか?も考えましょう。

返済が終わっても、もう建物が古くなっています。

マンションの建物の寿命は、専門家によると25年程。

建物自体は、壊れませんが・・各種トラブル(設備、修繕、滞納、地震)が増える・・

建て替えも、ほぼできないです。考え時です。

住宅を買わなくても、不幸にならないが
買うと不幸になる可能性が、少なくない。
約8割
の人が、危ない住宅を買い、住宅ローンを借りている!!

住宅・土地は、もはや「資産」ではない。

昔は土地は資産と言われていました。

しかし、もう資産でないどころか、大変な「お荷物」になる可能性が高いです。

国の審議会などにも参加している、不動産コンサルタントの長島修氏の見立てによれば、

「土地でこれから上がる又は現状維持の土地が15%、

だらだらと下がり、やがて半値になる土地が70%、

全く無価値の土地がが15%」と言っています。

少なくとも、85%の土地は、価格が下がるので、「土地を持つことに、資産の意味がない」ということです。

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家・土地を持っている中高年は、住み替えも・・。

すでに家や土地を持っていて、ローンの返済も済んだ中高年の方・・

安心のはずですが、これで「安泰」ではありません。(23区以外、郊外地域、戸建)

固定資産税、修繕費などが相当かかる。(維持費:30年で600万円ほど)

使わなくなった2階の子供部屋、

今後手入れが大変な庭

バスや坂道、店の減少など不便な地域

空き家が増え続けている(2033年に3割が空き家)

病気や介護は、どうしますか?

使えるお金は、手許にありますか?

車、駐車場などの費用

子供が家を相続したがらない

不動産が価値がある今のうちに、「便利で良いところに住み替える」という選択をした方が良いかもしれません。

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これから住宅を買うデメリットとは?

よく、家は「買った方が良いか」、「借りた方が良いか」と聞かれます。

「自分のもの、資産になるから」

「ローンが終われば、支払いがない」

「家賃は捨てているようなもの」

「安心、気持ちよく住める」とか、言います。・・だから買った方が良い?

家賃は・・売る時の資産価値はいくら・・と計算してみて、やはり買った方がトク??

これらは、全部「前提付の仮定の計算」であり「ほぼ幻想」です。

全部に「裏返しのデメリット」が、数多く隠されています。

これからの時代は、それが誰の目にもハッキリ目に見えてくることになります。

お金が余っている人以外は、簡単に踏み出せないと考えるべきでしょう。

不動産にすると、変化に応じて簡単に変えたり、換金することができなくなります。

住宅購入のデメリットの一部は・・。

  1. 転職・転勤・進学などで、購入した住宅が、逆に不便になる可能性が高い。
  2. 土地の価格は、「都心で便利」でない限り、下がる。
  3. 今後人口が大きく減り、売ろうとしても、買い手がいなくなる。
  4. 日本は、地震の活動期に入っている。(いつ起こるか不明)
  5. 地球温暖化で、世界規模で過去にない異常気象(風水害)が起こっている。
  6. 家が余っているので、安くしか売れない。家賃も下がる。
  7. 貸す場合、よほど便利な場所でないと、誰も借りない。
  8. 家は、年々古くなり、メンテナンス、修繕費用、税金は、全部自分持ちである。
  9. マンションなどは、ほとんど建て替え出来ない。(維持にも手間)
  10. 周辺の環境が変わっても、対応できない。(交通機関の縮小、日当たり、隣人)
  11. マンションは、維持管理を全員で決めなければならない(意見の不一致)

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昔は、なぜ住宅購入(持家)が良いと言われたか?

今当たり前のように思っている住宅購入。しかし、ずっと前はそれは当たり前ではありませんでした。日本が高度成長していた時期に、次第に「当たり前」になってきました。

それでは、なぜ「当たり前」になったのでしょうか?

それは、その時代に以下のような「特別な状況」が、たくさん揃っていたからです。

さらに持家の「心理的な安心感」とか「土地の価格が上がる」ことも大きな原因でした。

(ただ、昔購入した人でさえも、今は、状況が変わり困っている人も少なくないです。)

しかし、これからの時代は、過去のような良い条件はありません。

むしろ、全く逆の「常識」が、数多く出てくると思います。

住宅購入は、自分の状況、価値観に合わせて選択しないと非常に困ることが増えます。

「住宅を買う=何が起こっても、30~40年後まで、物件と借金と住所を変えられない」ということです。

  1. 「家は買うものだ」という、親や周りの「常識」があった。
  2. 土地の価格が上がってきた。(特に親世代、バブル前)
  3. 給料が年々上がったので、ローンの支払いが毎年軽くなった。
  4. 勤め先・収入が安定していることが多かった。(定年まで、退職金有り)
  5. 貸家は狭いものが多く、4人などの多い家族には向かなかった。(質が低い)
  6. 老人には、部屋は貸さないということが多かった(老後の不安)
  7. 住宅を買う人が沢山いた。いつでも簡単に売れた。(若い人口が増えた)

価値が落ちる住宅より、老後資金優先という発想も必要。

今後は、住宅は「資産」ではなく、「消耗品」として考えましょう。

建物だけでなく、土地も安くなれば、住宅は、もう「資産」ではなく、毎年価値が落ちていく「消耗品」として、考えた方が良いです。

昔のように、土地価格が維持されることは、よほど便利な場所以外は、ほぼないです。

なおかつ、晩婚化など住宅を購入する年齢が上がっています。(35歳以上など)

これで、35年のローンを借りたら、返済終了は70歳以後になります。

しかし、住宅が「大金を掛けただけの本来の機能」するのは、実質20年程でしょう

約20年で子供が進学、独立するかも?(子供部屋が空く)

リストラ、転勤も、ある。(40~50代)

60歳以後は、定年で継続雇用?(給料が半減以下か?)

そのうち年金も、68~70歳が受給開始になる予想。

老後の自宅管理は、難しいかも?(戸建など)

60歳までには、ローンを終えたいので、返済は35年でなく、20年を目安にしたいです。

20年では返せない場合、

毎月の返済金額が大きい場合、

価値が落ちる住宅を買うより、これから年金が減る中、足りない老後資金を作る方を優先した方が良いケースが多いと思います。(お金の価値だけを考えた場合)

 

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住宅ローン「破たん予備軍」の購入パターン。

銀行などは、もし返済できなかったら、家を売り回収します。番リスクを負うのは、「買った人」本人です!!

  1. 資金計画の前に、先に住宅を、決めた
  2. 業者の作った資金(返済)計画を、そのまま信じた
  3. 「今が買い時」「家賃より得」「値引きする」と言われて買った
  4. 自分で探さず、業者が提案したローンを使った。
  5. 業者以外の専門家の意見を聞かずに、自分たちだけで決めた

よくある住宅購入での錯覚・勘違いとは?

家賃を払うくらいなら、自分のモノになる購入が一番?

勘違いですよ!

非常によく使われる大きな間違い、勘違いです。

家賃は、捨てているのではありません。

1ヶ月住んだ価値分として、大家さん払っています。

逆に、自宅をローンで買った場合には、払っているのは、元金や金利。これは、銀行に払っています。

ここで、金利は、本来払わなくても良いお金です。

家賃が捨てているというのであれば、金利こそ捨てています。

また、買えば、自分のモノになるというのも「錯覚」です。

たしかに、名義は変わって、自分の名前になります。

しかし、本当に「自分のモノ」であれば、いつでもだれにも、取られることはありません

しかし、実際は、ローンの返済が止まれば、追い出されます。

借家は、家賃が止まれば、追い出されます。

払わないと、追い出される状況は、全く同じです。

実は、両方とも、実際は「借家」ということです。大家が、銀行に変わっただけ!!

本当に、正真正銘、自分のモノになったわけではないのです。

分かりやすく言えば、ローン付の自宅は「大家さんが、銀行」ということです。

ローンが全部終わったら初めて、誰にも取られない「本当の自宅」です。(20~35年後)

家賃より、買ってローンの方が、毎月の支払は少ない?

知らなかった!!

これも、非常に良く使われる「トリック」です。

たしかに、販売会社の提案書など見れば、家賃が月12万円なのに、ローンで買えば、月9万円で済む・・

こんな風に書かれています。

これも、トリックなんですね~

例えば、30年のローンにしたから、そうなるのです。

今度は、約半分の15年のローンにしたら、どうでしょう?

分かりやすく単純にして、期間が半分になったので、2倍近くの返済額になるわけです。

例えば、月18万円とか・・。12万円の家賃と比べて、ちっとも少なくありません。

期間を長く延ばしたので、「毎月の金額が減る」ということだけなのです。

「太く短くか、細く長くか」ということです。

安く見せるには、期間を延ばせばいいのです。

逆に、期間を長くしたら、金利が余計に掛かるので総支払額が金利分だけ多くなります

ちっとも、得ではありません。実は「損」なのです。

毎月の負担が減ると言うメリットの代わりに、金利を沢山払うということです)

また、買った場合には、固定資産税管理費・修繕積立金などが、新たに掛かります。

それを加えると、買った方が、はるかに費用がかかると言われています。

家を買うのに、「損・得」を基準にしないこと!!
前提や条件次第で、損にも得にもなります。
どちらが得かは、最後まで誰もわからないのです。

ここが住宅購入時の具体的な間違いポイント!!

  1. 頭金が少ない年収と比較して高すぎ。
  2. 返済期間が、最長の35年である。
  3. 返済完済時が、60~70歳以上
  4. 金利の安い変動金利で計算している。
  5. 金利の上昇を、軽く考えている。
  6. 業者の試算を信じている。提携ローンを使っている。
  7. 家賃を払うより、買った方が得という「ごまかしトーク」
  8. 子供の教育費が増えることを、考えていない。
  9. 収入は多く見積り、支出は、少なく見積もりがち。
  10. 収入合算、リレーローンなどを使っている。

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(鉄則)物件を見る前に、資金計画を!!

住宅取得は、資金計画が先物件を見た後では、もう後戻りできない。

多くの人が相談するのは、「契約直前」です。

多くはやめた方が良い例が、多かったです。

結局、立ち止まれずに、流れで悲惨な方向に進むのを見てきました。

  • 金利が上がったら、家計はどうなるか?
  • 子供の教育資金や定年後の家計、資金の推移はどうなるか?
  • 予想外のことが発生したらどうなるか?(よくある)
    (給与減、倒産、リストラ、離婚、病気、妻の退職、…)
  • 売り手のシミュレーションは、甘い想定が多い
  • 予想外のことは、今の時代沢山ある。
  • 「破たん予備軍」のところが、かなり多い。
  • 購入後では、どうしようもない。

住宅販売でよくある「トリック」話法はこれだ!

「トリックトーク」・・これは売るための営業トーク。引っかからないこと

 

  • 住宅は、買った方が得である。
  • 賃料払うのは損ローンの方が、自分のものになるので得。
  • 住宅ローンは、普通の借金と違い安全
  • 低金利の今が買い時早く買ったほうが得。
  • 変動金利の方が、支払が少なく
  • 税金のメリットが使えるから得。
  • 金利が上がったら、変動から固定切り替えれば良い。
  • 株式や投資は危険だが、住宅ローンは安全。

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住宅の借りる側と貸す側・・天地の差。

銀行の審査の基準いくらまで貸せるか?(出来るだけ貸したい。)

借りる側の基準 ⇒いくらまで返せるか?(出来るだけ借りない。)

この2つには、「大きな差」があります。

もし、返せない場合、返済が厳しい場合、どうなるか?・・

銀行は・・・もし返せなくなれば、担保の家を売って換金すれば良い

借りる側・・家は無くなる、借金は残る。家を借りないといけない。

ギリギリなら、返済のため、20~35年の猛烈な節約生活、苦しさが必要。

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その借り換えは、本当に有利ですか?

借り換えた時の、メリットは?

住宅ローンの借換えで、300万~500万円程度の削減は、十分可能です。

借入残高と借り換え金利差(%)による利息の削減幅(概算)

借入残高0.5%1.0%1.5%2.0%
2000万円148万円301万円458万円621万円
3000万円222万円451万円687万円931万円
4000万円296万円601万円916万円1241万円

金利が上がらないうちに、早く動きましょう。

超低金利の時代の借り換えは、以下の2つのパターンが、望ましいです。

固定金利→固定金利(メリットが出れば、すべきです。)

変動金利→固定金利(今は不利でも、将来的には良い場合が多い)

ただし、借換えは、借りる時より難しいです。

金利差、諸費用、期間を考えて、借換えにメリットがあるかどうか確認。

将来は、油断大敵です。

かなりの高金利もあるということです。

過去の金利の推移.jpg

金融機関では審査があり、借入時は容易に通過できた審査も、なかなか通らなくなります。

しかし、いろいろと工夫をすることで、かなり通ります。

当方の借り換え支援は、他の金融機関の金利や条件と比較して、可能性は高くなります。

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住宅ローン借入・借換えにおける一般的な条件

審査のポイント

年齢

  • 申込時年齢:70歳未満が多い。
  • 借換えの場合25歳以上などの下限を付けている場合有。
  • 完済時の年齢:80歳未満が多い。

上記のような条件に合わないと,親子リレーローンなどを検討する。(基本は連帯債務になる。ただし将来親子間のトラブルになる可能性があるので、十分な話し合いが必要)

いつの段階で引き継ぐのかがポイント。子供が未成年とか、アルバイト状態(年収が少ない)では不可になる。

職業

不安定な業種・業態に該当しないかが重要
(保険外交員・タクシー運転手(個人は除く)・派遣社員・芸能関係など)

勤続(営業)年数

新規借入
  • 給与所得者:1~3年以上の勤続が必要なことが多い。
  • 自営業、経営者:3年以上の営業業績(確定申告、決算書)を求められることが多い。
    (債務超過でないか、2期以上の利益計上)
借換え(より厳しくなる)
  • 給与所得者:3年以上の勤続
  • 自営業、経営者:5年以上の営業成績

※途中で離退職した場合、金融機関の対応が変わることあり。

身体の状態

  • 団信加入の可否
  • 制限能力者であるか(被後見人など)

年収

商品により異なる。給与所得者の場合

  • 新規借入:300万円が基準であることが多い。
  • 借換え:500万円が基準であることが多い。

信用調査

  • 事故取引
  • 延滞
  • 他債務の有無
  • 反社会的勢力との関係

※3カ月連続延滞は、事故となる

借換えの場合
  • 過去の返済履歴(1~3年以上)
  • 信用調査機関の調査
  • ローン・カード会社の契約や返済状況
    (5年で消えると言われるが、その後も残っている可能性もある)

返済割合

商品と年収によって変わる。
他債務がある場合、一定割合を算入する。

→ 頭金増額で借り入れを減らすなどの対策
将来の金利上昇を見込んで、返済割合を算出することがある。

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住宅ローン関連(延滞、競売、任意売却、自己破産)

  1. 資金計画・余裕度診断
  2. 金融機関への同行
  1. 資金計画・余裕度診断
    ライフプランを立てる中で、住宅ローンをどの程度まで組めるかの余裕度を診断します。
  2. 金融機関への同行
    金融機関に出向いて聞いたり、交渉するなどは、なかなか敷居が高いものです。
    そのような必要性がある場合に、同行することも可能です。
  3. 延滞、任意売却、競売、自己破産などの状況別相談
    住宅ローンが返せなくなると延滞状態になり、長引くと「期限の利益の喪失」という状況に陥ります。一気に全額を返済しなさいということです。このまま何もしなければ競売という流れになります。こんな時に一生懸命消費者ローンや親族から借りても、物事は全く解決しません。より深みにはまっていくだけです。また、弁護士に相談すると自己破産を言われることが多いです。
    しかし、自己破産しなくても何とかなるケースがほとんどです。どこの誰に相談するのかによって、結果が180度違います。

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住宅ローンは、変動金利か固定金利か?

住宅ローンを組む場合、考えることの1つとして金利以外には、変動金利なのか固定金利なのかで悩みます。今は変動金利が金利が低く、固定金利は金利が高いです。

今金利が低ければ、将来多少金利が高くなっても仕方ない(ばくちのように)と考えるか、今多少金利が高くても、将来金利が上がらない方(安全性)を選ぶかの選択は非常に難しいです。難しいというより、それは専門家でもわからないことなので、考えても誰もわかりません。

しかし、もう10年以上も続く低金利に私たちは慣れています。もう金利はあまり上がらないものという「油断」が、どこかにしっかりと植えつけられています。

逃げられないのは、変動金利?

しかし、金利が上がらないということは、まずありません。上がるのがいつかがわからないだけです。(これは「地震は忘れたころにやってくる」ということに似ています)

そんな意識があるなかで「金利」に目が行くと、つい低い金利の変動金利を選びがちです。

情報によりますと、5年前まで新規の住宅ローンの変動金利の割合は2~3割だったそうです。しかし、現在はメガバンクで、変動金利がなんと「9割」を超えているとのことです。これは油断も油断・・大変なことです。

この選択に対して「どうして変動金利を選んだか?」と聞くと良く返ってくる答えがあります。「金利が上がりだしたら、すぐ固定金利に変えれば良い。」ごもっとも?な理由です。それができれば一番良いでしょう。

しかし、これは「交通事故に遭いそうなら、その前に避ければよい」といっているのと同じようなことです。交通事故に遭うことがわかって避けられるのなら、誰も事故には遭わないのです。

金利も同じです。金利が上がりそうなので、「変動金利から固定金利に切り替えたい!」と思った時には、残念ながらもう固定金利は、その金利の先行きを読んで上がってしまっているのです。

つまりこの「乗り換え作戦」は、失敗に終わる可能性が極めて高いのです。失敗するとどうなるか、思わぬ金利上昇とともに予想以上に返済額が上がりますね。

まだ余裕があったり、繰上げ返済ができれば良いですが、そのようなケースは少ないでしょう。この状態が続けば、いずれ破綻する方向に行くと思われます。もう「運任せ」ということになります。

「ライフプラン」

今日本の財政が厳しいという話しは、マスコミなどで聞かれているでしょう。もう国債が消化できなくなってきています。多くの専門家が、ここ数年が勝負と言っています。国債を買う人がいなくなるとどうなるか・・国債の暴落です。あるいは価格が下がるということです。外国人には高い金利を付けないと買ってもらえません。

国債の値段が下がるとどうなるか・・金利が上がります。

もうお分かりですね。これから金利が上がる可能性が、非常に高くなっているのです。住宅業者も銀行も、今は住宅を売りたいばかりです。各種キャンペーンなども行っています。今後の見通しもどうしても甘い話しになりがちです。調子の良い話しに乗って、住宅を余裕も無く変動金利で買ったらどうなるか?・・・いずれ破綻の可能性が高まっているのです。

最初に余裕をもって、ローンを組むことが必要です。これから近づく金利上昇も十分考えておかねばなりません。

そのためには、「住宅を買うということに利害が無い中立な立場」であるファイナンシャルプランナーに「ライフプラン」を立ててもらいましょう。将来の予想(安全性)を立てておかないと、うっかり買ったら、選択肢があまりないところに追い込まれてしまいます。

とにかく最初が大事です。早くライフプランを立てて「安全度」を確認してください。

ライフプラン(生活設計)について、知りたい方は・・・ぜひ見てください。

ライフプランについて

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住宅ローンの見直しには、セカンドオピニオンが必要です。

住宅を買うときにはどのようにしていますか?
恐らく、住宅ローンが返済できるのかが真っ先に気になるでしょう。この計算は、マンションとか建売業者、金融機関が返済シミュレーションをするでしょう。

そして大方は「これなら、大丈夫ですね・・・」ということで購入します。

しかし、相手はぜひ不動産を買って欲しい業者や金融機関です。「ダメ」というのは、はっきりした理由がある場合に限られる話になりがちです。

概ね、「これなら大丈夫」ということにしないと、家が売れません。

長い期間で返済するようにして、給与が今のまま維持されるとか、変動金利にするとかできるだけ甘い設定にして、返せそうな条件を上手く作り上げるのが普通です。

しかし、いつ何が起こるかわからないのが人生です。増してやこれからの不透明な時代に、甘い計画は禁物。販売後の家庭の破綻などの責任は、全部自分がかぶることになります。

こんな状態で多くの物件が販売されていきます。果たして、全体の何割が完済できるのでしょうか?

甘い計画やシミュレーションではなく、いろいろなリスクを想定して、実際にシミュレーションして見てみると、その変化がわかります。こうすれば、安全を考えた住宅ローンの組み方になり、破綻が激減するでしょう。

今や住宅ローンも、売りたい側のシミュレーションを鵜呑みにするのは「お人よし」です。ぜひ冷静になって、「セカンドオピニオン」をしっかり聞いた上で決断することです。

教育費や生活設計を考え、ローン返済のリスクも考えたシミュレーションをします。動いてからでは遅い。動く前に、住宅ローンのセカンドオピニオンとしてご相談ください。

ご相談は以下からどうぞ。

家計を計算に含めた、「住宅ローンのシミュレーション」相談を実施しています。

住宅ローン(リバースモーゲージ)

マンションにもリバースモーゲージ

平成22年9月3日

東京スター銀行がリバースモーゲージをマンションでも使えるようになったとの報道がありました。

リバースモーゲージは、従来は一戸建て(それも実質上は、土地を担保にしていた状態)に限定されたのですが、今回それがマンションにも使えるようになりました。民間では初ということです。

商品性概要
  1. マンションの融資極度額は500万円以上5,000万円以内(10万円単位)
    (一戸建ての場合は1億円以内)
    自己名義であること。年齢は55~80歳 使い道は自由。
    ※ただし、事業目的、投資目的は不可
  2. 預金連動型なので、使った分のみ利息がかかる。
    毎月は利息分のみ支払い。預金連動型なので、普通預金残高と同額分には、利息の支払いはなし。
  3. 融資は一生涯ご利用可能
    元本の返済は、ご契約者さまがお亡くなりになられてからですので、融資金は、一生涯利用可能。配偶者が利用条件を満たせば、契約者が亡くなった後も、引き続き利用できる。

住宅ローンのコラム(住宅ローンの選択基準)
(調布、府中、三鷹、世田谷、武蔵野、狛江、国分寺、国立)

これだけで本当に良いのか?住宅ローンの判断基準

平成21年11月

あなたは住宅ローンを選ぶときに、どのような判断基準で選びますか?

金利

まず思いつくのは、「金利」。

ここに3.3%と3.5%の住宅ローンの金利商品があります。「あなたは、どちらを選びますか?」と言われたら、ほとんどの人は、3.3%の金利の住宅ローンを選ぶでしょう。

金利優遇

そして「金利優遇」。

もしここに0.3%と0.5%の金利優遇商品があったとしたら、やはりほとんどの人は0.5%の優遇の商品を選ぶでしょうね。人によっては「総返済額」も気になりますね。

この借り方(期間や組み合わせ)をしたら、総返済額が4000万円です。

もう1つの借り方の場合では4500万円になるとしたら、迷わず4000万円の借り方を選ぶでしょう。

変動金利と固定金利

住宅ローンで知られていて、もう1つ思いつくのは、「変動金利と固定金利」。

これはちょっと迷いますね。目の前の金利で選ぶか、それとも将来も考えるか・・将来の金利上昇が怖い人は、見通しが立ち安定した固定金利。今当面返済が少ないことを重視すれば、変動金利というところでしょうか?

迷ったところで、その中間的存在の「一定期間固定金利」のものも選択できます。

その他の選択基準

このように私たちは、住宅ローンは金利や総返済額、金利タイプが商品選びに重要だと思っています。たしかにそれは違いありません。

選択の基準はそれしかないのでしょうか?ふつうは、判断基準としてそれ位しか思いつかないから、知っている基準を持ち出されるとその範囲で考えます。

さらには、それが「数字」になっているとわかりやすく比較も出来るため、どちらが得か一目瞭然となり、この範囲では迷いようがありません。数値を基準として選ぶともうそれで納得して、ふつうそれ以上はあまり考えないでしょう。

大体このような基準(情報)が、住宅ローンの選択基準となり、住宅ローンを決めていくことが多いでしょう。

しかし、よく考えると実はそれ以外の選択基準もあります。

繰上げ返済

例えば、「繰上げ返済」できるかどうか?しやすいかどうかもあります。
これも選択基準です。

もし家計の状況が、繰り上げ返済がどんどんできる資金リッチの家計であれば、将来の金利の上昇は、思うほど心配することはありません。その頃はもう元金が相当減らしている可能性があるからです。返済額は、基本的に「残債×金利」ですから、金利が高くなっても影響は少ないのです。

また、「借換えできるかどうか、どのように出来るか?」これも選択基準です。高い住宅ローンを借りても、あるタイミングで容易に別の安い住宅ローンに乗り換えられれば、金利上昇の影響を少なくできます。

しかし、いつもどのような状態でも容易にまっさらの条件で借換できるわけではありませんし、金融機関同士の競争条件によっても違うでしょう。

住宅ローンの組み合わせ方法

また、「住宅ローンの組み合わせ方法」も選択基準です。

固定と変動の組み合わせ、商品タイプの組み合わせで返済額を変えられます。どのように組み合わせ可能か、どのようには無理なのかも考えてみましょう。

住宅ローン控除

「住宅ローン控除」の適用も選択基準です。
どの程度の長さのローンにするか?夫と妻が両方控除を受けるのか受けられるのかどうか?
どこからの借入なのか?これによっても控除額が違います。

親からの贈与

それ以外にも考えられるのが、「親からの贈与」もあります。

現在、親からの贈与は税金面で大変しやすくなっています。通常は大きな負担になる贈与税が、大きく減る制度「相続時精算課税制度」などがあります。これが使えれば大変な負担減になります。もし贈与がダメでも、思わぬ時期の収入として、「相続で親の遺産を受ける」こともあります。

もし、親に資産が多くあれば、この可能性も考えても良いかもしれません。これは一気に返済が楽になります。それを予定するなら、最初の一定期間が乗り切れれば良いのかもしれません。時期や資産内容にもよるでしょうが。まだ他にも考えられると思います。

このように借りる時の金利や優遇制度の数字比較、固定金利か変動金利かだけが、住宅ローン選択の判断基準ではありません。その後の状況変化、選択方法、自由度についても、ある程度想定して住宅ローンを選定して借りることも考えておきましょう。

意外にいろいろな要素があると思いませんか?

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