アパートを売却後のプランはどうする？

土地を持っている段階なら、売却後の運用だけでなく

アパートを建てた場合と、土地を売却した場合の10年後・20年後

から比較できます。

●「今売るべきか」は、売却価格だけでは判断できません。

例えば、築20年のアパートなら、

今売った場合

あと10年家賃を受け取った場合

相続まで保有した場合

で、最終的に残る財産は変わります。

調布の賃貸需要、修繕費、将来の売却価格、相続税まで含めて検討します。

「調布だから売る」でも「調布だから持ちづづける」でもありません。

調布駅・仙川駅・つつじヶ丘駅など、駅や徒歩距離によって、賃貸需要は異なります。

また、築年数・間取り・土地形状によっても、将来価値は変わります。

同じ調布でも、結論は物件ごとに違います。

例えば売却後に4000万円残ったとしても、すべてを投資する必要はありません。

まず

①近いうちに使うお金

②安全に残すお金

③長期間使わないお金

に分けます。

築32年のアパートを所有

現在の売却後想定額　7000万円

アパートのローン残額　300万円

預貯金　　500万円

年金　夫婦で25万円

自宅あり　住宅ローン残額　500万円

子供2人はアパート経営を引き継ぐ予定なし

最近空室が増え、埋まりにくくなってきた。修繕費も増えた。

5年以内に、1000万円程度の大規模修繕の可能性がある

現在の悩み「売った方が楽なのは分かる。でも7000万円の現金になったら、どうしたら良いのか分からない」

売却すると

「空室の悩みがなくなる」

「修繕の心配がなくなる」

「管理の手間がなくなる」

「借金がなくなる」

「相続後は、誰が引き継ぐか」などの心配、ストレス、作業や手間がなくなります。

これは心身ともに、安らかになるので、老後の健康にもつながり、大きなメリットです。

しかし、一方では売却すると「収入がなくなる」という問題が出てきます。

ここまで解決しないと、売っただけでは、困ります。

ではどうするか？

そのお金を使い、投資信託の運用で、アパート以上の利回りが十分出せます。

（毎月の生活費が出せます）

例えば、売却で得た資金　7000万円なら

生活緊急予備資金　　　1000万円

自宅のローン返済　　　　300万円

アパートのローン返済　　300万円

自宅のリフォーム・修理　1000万円

長期に運用できる資金　　4400万円

合計　7000万円

最初に「使うお金」「運用できるお金」に分けます。

これで自宅やアパートのローンがなくなりますので、スッキリします。

自宅の修繕・老後リフォームなどもできます。

長期の運用資金からは、老後の旅行や趣味、病気・介護などの資金にも振り向けられます。

売却によって、1000万円、2000万円と言うまとまった資金が手元に入ると、「どこで運用するか」に目が向きがちです。

しかし、本当に決めたいのは、

「いくらを現金で残し、いくらを運用に回すか」です。

銀行や証券会社に相談する場合と、FPに相談する場合では、考え方や相談の進め方に違いがあります。

不動産と金融資産には、上図のような特徴があります。

ただ、老後を考えると、金融資産のメリットが「より強く」なります。

金融資産なら、値下がりすることはあっても、戻る可能性が高くなります。管理も楽です。

不動産は、損失が出たら、自然に戻ることはありません。（取り返しがつかない）

また、すぐお金に出来るかどうか（換金性）は、いつ何にどのくらいお金が必要になるか分からない老後には、非常に重要なことになります。

例えば資産1億円の人なら

現在　不動産　8000万円　金融資産　2000万円

これは年数を掛けて

不動産　4000万円　金融資産6000万円

というような段階的な資産の組み替えも考えられます。

収益性が悪い不動産、立地が悪い不動産、古い不動産、競争力がない不動産などを処分すれば、さらに効率的になります。

持ち続ける不動産

売却候補の不動産

現預金

運用資産などに分けて、上手く活用していきましょう。

先程の、63歳　金融資産として4000万円を運用する場合の一例

現金・短期資産　1000万円

債券等　　　　　1000万円

株式投資信託　　2000万円

これは、年齢とかベストがあるわけではなく、ご本人の生活資金、年金、今後の予定

相続の予定、リスクに対する考え方によって、資産の配分が変わります。

では、自分の場合はいくら残して、いくら運用すれば良いのか？

売却価格・年齢・年金・生活費・相続予定によって違います。

「売った方が良いのか分からない」

「まとまったお金をどうすれば良いのか分からない」

「相続まで考えると、判断できない」

同じような悩みから、相談された方がいます。

国際上級ファイナンシャルプランナー（CFP）・証券アナリスト

＋宅地建物取引士

＋賃貸不動産経営管理士

＋行政書士

不動産・資産運用・相続をまとめて相談できます。

まだ、売ると決めていないという段階でも構いません。

持ち続ける・修繕する・売却する・金融機関へ一部移す

どの方法が良いかは、人によって違います。

現在の家賃収入、アパートの状況、預貯金、年金などを見ながら、今後の資産の持ち方を一緒に整理します。

不動産業者に相談すると「売却」

金融機関に相談すると「金融商品」の話になりがちです。

当事務所では、まず「今のまま持った方が良いのか」から一緒に比較します。

売却すると、決めていなくても構いません。

30分まで無料で、現在の状況をお聞きします。