調布でアパート経営を続けている方へ

調布市やその周辺で、長年アパート経営をされている方から、

「以前ほど、利益が残らなくなった」

「建物が古くなり、これから修繕費が大変」

「空室が増えたらどうしよう」

「子供はアパート経営を引き継ぎたくないと言っている」

といった悩みを聞くことがあります。

現在は問題なく家賃が入っていても、10年後、20年後は同じではありません。

一方で、「では売却すればいい」と言うほど簡単ではありません。

大切なのは、アパートだけを見るのではなく、預貯金や金融資産、年金、相続まで含めて、自分の資産全体を一度整理してみることです。

まだ建築前であれば「建てる・建てない」から比較した方が、選択肢は広くなります。

相続税の節税額だけでなく、土地を売却して運用した場合と、10年後・20年後まで比較してみました。

判断するポイントは主に５つです。

①今後の手取り収益

②大規模修繕・建て替え費用

③空室・災害リスク

④売却した場合の手取り額

⑤相続する人が、経営を続けられるか

この5つを比較して

「持ち続ける」「売却する」「一部を金融資産へ移す」

のどれが有利かを考えます。

売るとアパートの収入は無くなりますが、その分確かな資産運用で、結構な利益が出ます。

相続の分けやすさ（トラブルが減る）、地震・火事・水害の対策も必要な視点です。

遺産の中に不動産があると、圧倒的にもめることが多くなります。

アパートも同じです。きれいに上手く分けられないもの、公平・不公平は争いの種です。

「誰がもらう」「いくらで評価する」「どうやって公平に分ける」「残すか売るか」の4つがポイントです。

①誰がアパートを相続するかで争う。

②アパートの「評価額」で意見が合わない。

③1人が取得すると、他の相続人に払う現金が足りない。

④共有にした結果、その後の方針でもめる

⑤生前に管理していた相続人と、他の相続人が対立する。

⑥相続開始後の家賃収入・修繕費をめぐって争う。

⑦「売って現金で分けるか、残すか」で対立する。

「親にとっては、家賃を生む資産でも、子供にとって同じとは限りません。」

アパートは、相続税などが安くなるということで、子供にそのまま相続させがちですが、

多くは、面倒なことが多いので、子供は欲しがらないのが、普通です。

加えて以下のようなトラブルが多いです。

①兄弟姉妹の共有になり、売却か・建て替えかで意見が分かれる。

②相続直後から、大規模修繕が発生する。（数百万円レベルの工事）

③空室が増え、「収益物件」から「赤字物件」になる。（設備陳腐化、周辺物件との競争）

④高齢者・滞納・退去などの問題を相続人が引き継ぐ。

⑤相続人が遠方に住んでいて、管理できない。

⑥いざ売ろうとしたとき、思った価格で売れない。（築古、低稼働率、修繕不足、境界問題）

⑦次の相続で、権利関係がさらに複雑になる。（共有が増える）

一つでも当てはまるなら一度「今後20年間」を数字で考えてみる価値があります。

例えば年間500万円の家賃が入っても、そのまま利益にはなりません。

ご存じのように、固定資産税、管理費、修繕費、保管料、空室、設備交換などを差し引く必要があります。

給湯機⇒エアコン⇒外壁・屋根⇒給排水設備など、大きな支出が重なる可能性があります。

そこで重要なのが

「現在いくらの収入があるか」ではなく、「ここから最後にいくら手許に残るか」

という考え方です。

今後の資産の持ち方には、大きく分けて次のような選択肢があります。

①現在のアパート経営をそのまま続ける。

収益性が十分あり、立地も良く、大きな修繕にも対応できるのであれば、有力な選択肢です。

②修繕・リノベーションして競争力を維持する

費用を掛けることで、入居率や家賃を維持することができるのであれば、建て替えより有利かもしれません。

③建て替える

長期間賃貸経営を続ける予定で、採算が合うのであれば選択肢になります。

ただ、多額の借り入れを伴う場合には、慎重な判断が必要です。

④売却する

将来の修繕負担や空家リスクから解放されます。

今後予想される地震や、いろいろなトラブル、ストレスからも解放されます。

ただ、売却後に得た資金をどう管理するかという新しい問題が生まれます。

⑤不動産と金融資産の両方を持つ

すべてを不動産に置くのではなく、一部を預貯金や、債券、投資信託などに分散する方法です。『不動産を全部やめる」のではなく、不動産への偏りを少しづつ小さくするという考え方です。

現在のアパートをあと20年間保有した場合、

家賃収入ー空室損失ー管理費ー税金ー修繕費

はいくらになるでしょうか？

さらに20年後の建物・土地の価値を加えます。

これを売却した場合の手取り額＋その資金を20年運用した場合と比較します。

すると

「アパートを持ち続ける方が良い」

という結論になることもあれば、

「一部を金融資産に替えた方が良い」

「大規模修繕の前に売却を検討したほうが良い」

という結論になることもあります。

重要なのは、最初から答えを決めないことです。

中古のアパートは、そのまま保有するのか、売却したほうが得なのかは、しっかり数字で把握しないと、今後厳しくなります。

金利が上がる、経費があがる、修繕コストが上がる、入居率が下がる（空室）など

以下の表は、調布市の場合の、判断表です。実際の数字を入れて計算してください。

もし3％未満の場合には、表面上は黒字でも所得税がかかり、手元に現金が全く残らない、持ち出しになっていることも多いです。

また、5年以内に大きな修繕（外壁塗装、屋根防水、給排水管更新など）があると、一気にマイナス利回りになります・

（因みに金融資産であると、管理が楽で、年4～7％は十分可能になります。）

調布の場合、3％程度の低い利回りでも、調布と言う土地のブランドで、高く売れる可能性があります。

修繕費用を払う前に「満室稼働・修繕前のきれいな状態」で投資家に売るのが、最も賢い（出口）といわれます。

以下の状態なら、利回りに関わらず、すぐ売却した方が良いです。

①ローン残高が、売却想定額より大きくなった。

②築年数が22年、または30年を超えた。（買い手がローンを組みにくい）

③近所に新築アパートが増えた。

あなたの結果は、いかがでしたか？

●4％以上だった方

今すぐ売却する必要はありません。ただし、築年数・修繕・相続まで含めて判断しましょう。

●３～４％だった方

「このまま保有」と「今売却」の両方を比較する段階です。

●3％未満だった方

売却して別の資産に替えた場合と比較してみる価値があります。

実際の地域別アパートの利回りイメージ（実質、手取り）は、以下の通りです。

①実質利回り2.5～3.5％　築浅（15年未満）駅から10分以内　調布、仙川、国領

表面利回りは、4.5～5.5％

管理委託費や固定資産税を払うと、実質3％前後になります。

②実質利回り3.5～4.5％　中堅（築15年～30年）駅15分以内

表面利回りは、6～７％

③実質4.5～5.5％　築35年の築古とか、駅から15分以上など

表面利回り8～9.5％

よって①または②の低め（実質3.5％以下）が売り時（今なら高く売れる）です。

高い収益性があり、大きな修繕リスクも少なく、管理負担にも問題がなければ、無理に売却する必要はありません。

一方、不動産への資産集中が大きく、今後の修繕・空室・相続が問題になる場合には、売却して金融資産へ分散することも選択肢になります。

また、最近は、地震や水害、内水氾濫なども増えているので、資産が不動産に集中していることが、気がかりになる方も増えています。

建築会社に相談すれば、建て替えの提案を受けることがあります。

不動産会社なら、売却を提案されることがあります。

銀行や証券会社なら、金融商品を提案されることがあります。

もちろん、それぞれ必要な専門家です。

しかし、

「そもそも売却すべきなのか」

「建て替えた方が良いのか」

「何もしないほうが良いのか」

「金融資産を増やした方がいいのか」

という、その前も判断を相談したい方もいるのではないでしょうか？

多摩プランニングオフィスでは、不動産だけ、金融商品だけではなく、資産全体から今後の方向性を考えます。

「管理会社から、大規模修繕を勧められたが妥当か」

「建築会社から、建て替えを提案された」

「アパートを売却したら、老後資金はいくら残るのか」

「売却代金を、銀行においておくだけで良いのか」

「不動産と金融資産を、どのくらいの割合で持てば良いのか」

「子供がアパートを相続したくないと言っている」

この段階で結論が決まっている必要はありません。

むしろ「どうしたら良いか分からない」

と言う段階で一度整理する方が良い場合があります。

多摩プランニングオフィスでは

CFP（国際上級ファイナンシャルプランナー）・証券アナリスト・

宅地建物取引士

賃貸不動産経営管理士・行政書士

等の知識を生かして、不動産・金融資産・老後資金・相続をまとめて考えます。

「アパートを売却してください」「この金融商品を買ってください」

と言うところから始めるのではありません。

まず、今のアパートを持ち続けた場合、将来どうなるのか？

そこから一緒に整理します。

むしろ、売却や建て替えを決める前の方が、選択肢は沢山あります。

現在の家賃収入、経費、築年数、預貯金などが分かれば、今後どのような選択肢があるか整理できます。まず30分、今後の方向性を考えてみませんか？

調布市・狛江市・府中市・三鷹市など、多摩地区の方のご相談に対応しています。

「アパート経営について相談したい」とお伝えください。