調布でアパート経営を続けている方へ？

調布市やその周辺で、長年アパート経営をされている方から、

「以前ほど、利益が残らなくなった」

「建物が古くなり、これから修繕費が大変」

「空室が増えたらどうしよう」

「子供はアパート経営を引き継ぎたくないと言っている」

といった悩みを聞くことがあります。

現在は問題なく家賃が入っていても、10年後、20年後は同じではありません。

一方で、「では売却すればいい」と言うほど簡単ではありません。

大切なのは、アパートだけを見るのではなく、預貯金や金融資産、年金、相続まで含めて、自分の資産全体を一度整理してみることです。

一つでも当てはまるなら一度「今後20年間」を数字で考えてみる価値があります。

例えば年間500万円の家賃が入っても、そのまま利益にはなりません。

ご存じのように、固定資産税、管理費、修繕費、保管料、空室、設備交換などを差し引く必要があります。

給湯機⇒エアコン⇒外壁・屋根⇒給排水設備など、大きな支出が重なる可能性があります。

そこで重要なのが

「現在いくらの収入があるか」ではなく、「ここから最後にいくら手許に残るか」

という考え方です。

今後の資産の持ち方には、大きく分けて次のような選択肢があります。

①現在のアパート経営をそのまま続ける。

収益性が十分あり、立地も良く、大きな修繕にも対応できるのであれば、有力な選択肢です。

②修繕・リノベーションして競争力を維持する

費用を掛けることで、入居率や家賃を維持することができるのであれば、建て替えより有利かもしれません。

③建て替える

長期間賃貸経営を続ける予定で、採算が合うのであれば選択肢になります。

ただ、多額の借り入れを伴う場合には、慎重な判断が必要です。

④売却する

将来の修繕負担や空家リスクから解放されます。

今後予想される地震や、いろいろなトラブル、ストレスからも解放されます。

ただ、売却後に得た資金をどう管理するかという新しい問題が生まれます。

⑤不動産と金融資産の両方を持つ

すべてを不動産に置くのではなく、一部を預貯金や、債券、投資信託などに分散する方法です。『不動産を全部やめる」のではなく、不動産への偏りを少しづつ小さくするという考え方です。

現在のアパートをあと20年間保有した場合、

家賃収入ー空室損失ー管理費ー税金ー修繕費

はいくらになるでしょうか？

さらに20年後の建物・土地の価値を加えます。

これを売却した場合の手取り額＋その資金を20年運用した場合と比較します。

すると

「アパートを持ち続ける方が良い」

という結論になることもあれば、

「一部を金融資産に替えた方が良い」

「大規模修繕の前に売却を検討したほうが良い」

という結論になることもあります。

重要なのは、最初から答えを決めないことです。

建築会社に相談すれば、建て替えの提案を受けることがあります。

不動産会社なら、売却を提案されることがあります。

銀行や証券会社なら、金融商品を提案されることがあります。

もちろん、それぞれ必要な専門家です。

しかし、

「そもそも売却すべきなのか」

「建て替えた方が良いのか」

「何もしないほうが良いのか」

「金融資産を増やした方がいいのか」

という、その前も判断を相談したい方もいるのではないでしょうか？

多摩プランニングオフィスでは、不動産だけ、金融商品だけではなく、資産全体から今後の方向性を考えます。

「管理会社から、大規模修繕を勧められたが妥当か」

「建築会社から、建て替えを提案された」

「アパートを売却したら、老後資金はいくら残るのか」

「売却代金を、銀行においておくだけで良いのか」

「不動産と金融資産を、どのくらいの割合で持てば良いのか」

「子供がアパートを相続したくないと言っている」

この段階で結論が決まっている必要はありません。

むしろ「どうしたら良いか分からない」

と言う段階で一度整理する方が良い場合があります。

多摩プランニングオフィスでは

CFP（国際上級ファイナンシャルプランナー）・証券アナリスト・宅地建物取引士

賃貸不動産経営管理士・行政書士

等の知識を生かして、不動産・金融資産・老後資金・相続をまとめて考えます。

「アパートを売却してください」「この金融商品を買ってください」

と言うところから始めるのではありません。

まず、今のアパートを持ち続けた場合、将来どうなるのか？

そこから一緒に整理します。

むしろ、売却や建て替えを決める前の方が、選択肢は沢山あります。

現在の家賃収入、経費、築年数、預貯金などが分かれば、今後どのような選択肢があるか整理できます。まず30分、今後の方向性を考えてみませんか？

調布市・狛江市・府中市・三鷹市など、多摩地区の方のご相談に対応しています。

「アパート経営について相談したい」とお伝えください。