相続税対策でアパートを建てる前に
土地売却＋資産運用と10年後・20年後を比較

「この土地にアパートを建てれば、相続税を大きく減らせます」

そのような提案を受けていませんか？

確かに、土地に賃貸アパートを建て、借入金を利用すると、相続税評価額を大きく下げられる場合があります。

しかし、本当に確認したいのは

「相続税がいくら安くなるか」だけではありません。

アパートの建築費、借入金、空室、家賃低下、修繕費、建物価格の低下まで含めて考えた時、

10年後、20年後に家族に残る財産はいくらになるのか。

そして

土地を売却して金融資産として運用していた場合と比べて、どちらが多く財産を残せるのか？

ここまで比較して初めて、相続税対策として合理的かどうかを判断できます。

「アパート建築を決める前に、第3者の立場から比較します」

アパートを建てると、相続税評価額が下がる仕組み自体はあります。

土地は、貸家建付け地として、

自用地評価額ー自用地評価額×借地権割合×借家件割合×賃貸割合

によって、評価されます。（国税庁の計算式）

建物についても、貸家なら固定資産税評価額から借家件割合などを控除して評価します。

さらに被相続人自身の確実な借入金は、原則相続財産から債務控除できます。

したがって、

現金を1億円持っている場合

と

1億円の建物を建てている場合

では、経済的な資産価値が同程度でも、相続税評価額が大きく違うことがあります。

しかし、「評価額が下がる＝財産が増える」ではありません。

①アパートの場合

建築費

　　↓

建物の老朽化

　　↓

家賃低下・空室

　　↓

修繕費増加

　　↓

借入金返済

　　↓

売却価格

まで計算する必要があります。

共通条件

今回は、比較を分かりやすくするため、次の代表モデルを使います。

アパート建築した場合の条件設定

それなりに現実的な設定になります。

相続税の基礎控除額は現在、

3000万円＋600万円×法定相続人

ですので、子供2人の場合は、4200万円です。

相続税率は、法定相続分に応じ、10～55％の累進税率となります。

土地売却については、保有5年以上の長期譲渡を想定しています。

長期譲渡所得は、原則として所得税15％・住民税5％に加えて復興特別所得税がかかります。

建築費1億円

自己資金2000万円、借入金8000万円とします。

借入残高は、概算で

10年後：約5894万円

20年後：約3269万円です。

建物市場価値を、

10年後：建築費の７０％＝7000万円

20年後：40％＝4000万円

と仮定します。

空室、管理費、通常修繕等を差し引いたローン返済後の累積キャッシュを

10年間：2000万円

20年間：3200万円

とします。

すると、経済的な純資産は

10年後

土地1億円＋建物7000万円＋現金2000万円ー借入金5894万円＋その他資産5000万円

＝約1億8110万円

20年後

土地1億円＋建物4000万円＋現金3200万円ー借入金3269万円＋その他資産5000万円

＝約1億8390万円

となります。

土地1億円を売却すると、

売却費用、譲渡所得税を差し引いた資金と、アパート建築費に使う予定だった自己資金2000万円を合わせて　

約1億750万円が運用できます。

年5％で運用すると

10年後：約1億7500万円

20年後：約2億8510万円です。

その他の金融資産5000万円を含めると

10年後：約2億2500万円

20年後：約3億3510万円

となります。

土地1億円　相続税まで含めた最終比較

10年後では、相続税まで考えると、差はかなり小さくなります。（ほぼ同じくらい）

しかし、20年後になると

アパート：約1.75億円

投資信託：約2.52億円

となり

投資信託の方が、約7700万円多くなります。

同じ条件で規模を2倍にします。

建築費2億円

自己資金4000万円

借入金1億4000万円　です。

＜10年後＞

●アパート

経済的純資産　約3億1210万円

相続税評価額　約1億5930万円

相続税　約2120万円

相続税後　約2億9090万円

●土地売却＋投資信託

当初投資額　約2億1490万円

10年後投資額　約3億5010万円

その他資産込み　約4億10万円

相続税　約1億920万円

相続税後　約2億9080万円

驚くべき点は、ほぼ同額です

アパート：約2.91億円

投資信託：約2.91億円

相続税だけを見るとアパートは大幅に有利ですが

資産形成では投資信託が大きく上回り

10年時点では、両者がほぼ同じになるということになります。

＜20年後＞

●アパート

経済的純資産：　約3.29億円

相続税：約3780万円

相続後：約2.91億円

●投資信託

経済的純資産：約6.20億円

相続税：約2.06億円

相続後：4.14億円です。

従って

相続税後でも、約1億2300万円

投資信託側が大きくなります。

相続税支払い後に残る資産

※一定の仮定による比較例です。実際の結果は、土地価格、建築費、家賃、空室率、金利、修繕費、取得費、相続人構成、その他財産によって、かなり異なります。

建物を建てた直後は

建物評価額＋貸家建付け地－借入金

という効果が大きくなります。

そのため

「数年～10年程度で相続が発生し、かつ相続税の税率も高い」

ケースでは、アパートが合理的になる可能性があります。

投資信託は５％なら

10年間で約1.63倍

20年間で約2.65倍

になります。

一方アパートは

建物の老朽化＋家賃低下＋空室

という問題が増えます。

従って、時間が長くなるほど

「相続税を減らすこと」より「資産そのものを増やすこと」

の影響が大きくなります。

以下のチェックリストで、確認してください。

特に「子供は、アパート経営を引き継ぎたいのか」という項目は一番大切です。

●相続税はいくら減るのか

●建物にいくら投資するのか

●10年後の借入残高はいくらか

●20年後の借入残高はいくらか

●家賃を10～20％下げても経営できるか

●空室率を10％程度にしても成り立つか

●大規模修繕を入れているか

●建物の20年後の売却価格はいくらか

●土地を売却した場合の税金はいくらか

●売却代金を運用した場合は、いくらになるか

●相続税を払った後、子供にいくら残るか

●子供はアパート経営を引き継ぎたいのか

親にとっては、「土地を残せる・相続税が下がる」

ことで、良いことばかりと思えても

子供にとっては、

築15年のアパート＋5000万円の借金

を相続することになります。

しかも、兄弟が複数いれば、分割しにくい。

一方2億円の投資信託・預金

なら、3人の子供に分けることは、非常に容易です。

従って

納税額だけでなく、

遺産分割のしやすさ（相続トラブル）、換金性、管理負担（争い、面倒）、借金の心理的負担

まで考えると、金融資産のメリットは、かなり大きいといえます

相続税が2000万円減るということは

2000万円儲かるという意味ではありません。

例えば

アパートを建てた場合

20年後　2億円

土地を売却して運用した場合

20年後　3億円になれば、

資産形成では1億円の差です。

相続税が2000万円安くなっても

家族全体の財産では、8000万円少なくなる

可能性があります。

「節税額」ではなく

「相続税を支払った後に、家族にいくら残るか」

を見る必要があります。

アパート建築を一律に否定するものではありません

例えば

●相続発生が比較的近い

●相続税率が高い

●駅近など賃貸需要が非常に強い

●土地を売却したくない

●建築費が適正

●借入額が過大ではない

●相続人も賃貸経営を続けたい

という条件なら、アパートが合理的なことがあります。

逆に

●相続まで20年以上ありそう

●賃貸需要が弱い

●建築費が高額

●借入金が大きい

●子供がアパートを必要としていない

なら、特に慎重に比較する必要があります。

＜建築会社の提案＞

土地

　↓

アパート建築

　↓

相続税評価減

　↓

家賃収入（部分的収入）

だけになりやすい。

＜多摩プランニングオフィス＞

①土地を持ち続ける②アパートを建てる③土地を売却する④金融資産へ移す

を全部比較します。

さらに

現在の純資産

　↓

10年後

　↓

20年後

　↓

相続税

　↓

相続人に残る純資産（本当の損得）

まで比較する。

相続税対策のアパート建築は、本当に有利なのか？

お金だけではなく、いろいろな場面やリスクなど、「総合的に比較」してみました。

アパート建築と土地売却＋投資信託運用の比較

●「相続税対策」としてのアパート建築は、「節税額」だけではなく、「アパートを建てた場合と建てなかった場合」で総合的に比較することが重要です。

「アパートを建てた方が相続税が安くなります」

と説明されても、それだけでは判断できません。

建築会社から受け取った

建築見積書・家賃収支表・借入計画・相続税試算

があれば、それをもとに

アパートを建てた場合

土地をそのまま保有した場合

土地を売却して金融資産に移した場合

の10年後・20年後を比較できます。

建築契約を結ぶ前だからこそ、一度第3者の立場から確認してみてください。

1.現在の土地価格

2.相続税評価額

3.予定建築価格

4.借入額・金利

5.家賃収入

6.空室率

7.管理・修繕額

8.10年後、20年後の借入残高

9.10年後・20年後の不動産価値

10.土地を売却した場合の手取り額

11.金融資産として運用した場合の将来額

12.相続税額

13.最終的に相続人に残る財産

「節税額」ではなく、「最終的に家族に残る財産」で比較します。