不動産投資は、やるべき？５０代から始めるリスクと現実【調布市周辺の方へ】

「退職金を活用して、アパート経営を始めてみようか・・」

「年金だけじゃ不安だから、不動産で老後の収入を確保したい」

このように考えている５０代～６０代の方、特にその周辺で不動産投資に興味を持つ方が、しばしばおられます。

「簡単に賃貸収入が得られる」「年金を補うため」などと思う方も少なくないです。

しかし、不動産投資は、一歩間違えると失敗リスクが大きく、相続や老後資金に大きな影響を及ぼします。この失敗リスクは、投資信託のリスクと比べても「段違い」に大きいです。

そして、失敗すると、前の状態に戻ることは、かなり困難になりがちです。

この記事では、５０代からの不動産投資を始める際のメリットと注意点、実際の失敗事例や調布市の事情を、分かりやすく解説します。

１．５０代からの不動産投資は、本当に有利？

2.調布市でのアパート経営の現状と課題

3.【実例あり】５０代以降で失敗したアパート経営

４.不動産投資で、やってはいけない３つのこと

5.将来を見据えた「出口戦略」とは？

6.まとめ：５０代の不動産投資は、慎重に「相談と検証」が必要

不動産投資は、ミドルシニア層にとって「年金以外の収入源」としての魅力があります。

特にアパート経営は、毎月の家賃収入に年金が上乗せされる形となり、老後の生活費の補填になります。

しかし、注意すべきは「収益が安定するには、立地・管理・空室対策が不可欠」だということです。５０代からのスタートは、準備時間や回収機関が短いため、慎重な見極めが必要です。

●築３０年以上の木造アパートは、空室率が急上昇

●学生狙いの投資は、少子化の影響で、入居者が減少傾向

●調布駅から遠い物件は、都心との競争力が落ちてきている

調布市内で、築３５年のアパートを現金で購入。想定より家賃が取れず、さらに水道管の破損で修繕費１５０万円超が発生。表面利回り８％でも実質赤字に。

自主管理を希望したが、クレーム対応や草刈りが後手になった。口コミサイトで「管理がずさん」と書かれ、半年以上空室が埋まらず、家賃収入が半減した。

利回りというと、数字が入っているので、比較しやすいのですが、この利回りと言う数字が曲者です。例えば利回り１０％超と言えば、大抵の金融資産の利回りより、はるかに大きく魅力的に見えてしまいます。しかし、ある意味トリックと言える数字でもあります。

実際には、修繕費や固定資産税などの費用、空室リスクなどもあるため、少なくとも実質利回りで判断しないといけません。

５０代から３５年ローンを組むと。８０歳までローンが続きます。収入が亡くなった後も、ローンが残ると生活の破綻になりがちです。

その他、大きな変動のローンであれば、金利上昇によって、出費が増えたり、空室が出れば収入が減るのに対し、ローンなどの出費は減らないので、ローン返済は大変になります。

営業マンは、売りたいので、良いことしか話しません。シミュレーションなども、いかにも正確なイメージがあるかもしれませんが、不利なことは除いた計算になっていたりします。

「買う人（業者）の話は、まともに信じない」という態度が必要です。

かならず第３者であり、この売買に全く関係しない専門家の話を聞きましょう。

あなたと同じ立場に立てる人、ファイナンシャルプランナー（選定は必要）や鑑定士などを自分の目で判断してください。

不動産投資の成功は、買うことではなく、どうやって終わらせるか（出口戦略）にかかっています。最後の出口で、売る時に売れないとか、非常に安くしか売れなければ、途中が良くても、大失敗になります。

調布市でも、築古アパートの売却価格は、想定より低くなりがちです。始める時点で「誰にいくらで、どのように売るのか」まで、しっかり想定しておくことが必要です。

●売却時の市場性（立地・築年数）

●相続時に共有名義にしない

あなたが、不動産取引や不動産そのものに、経験豊富なのであれば、良いでしょう。

しかし、ここに挙げたこと以外にも、アパート経営は非常に多くの留意点があります。

単純に「最初から不利な立場にある」ということを肝に銘じるべきです。

簡単に賃料が入るとか、年金補填になるなどと、言う程度のことで始めると、ほぼ失敗です。

それほどに、リスクが高いということを考えると、私はお勧めしません。